101 Toàn bộ kinh nghiệm mua nhà sổ chung nhất định phải biết mới nhất

Mua nhà sổ chung cần nắm những lưu ý gì để hạn chế rủi ro khi chuyển đổi, mua bán về sau là điều được mọi người rất quan tâm. Nhất là khi, hình thức mua bán bất động sản này đã được công nhận bởi pháp luật và ngày càng nở rộ thời gian gần đây. Đừng bỏ qua bài viết dưới đây để nắm được những kinh nghiệm mua nhà sổ chung hữu ích nhất. 

Thị trường bất động sản sau dịch Covid đang có những bước hồi phục đáng kể. Đây cũng là lúc người dân có nhu cầu mua nhà để an cư, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ điều kiện dư dả để sở hữu những ngôi nhà như mơ ước, nhất là tại các thành phố lớn đang trong tình trạng “đất chật người đông”.

Mua nhà sổ chung vơi ưu điểm giá rẻ hơn giá thị trường nên được rất nhiều người ưa chuộng. Đây được xem là hình thức mua bán nhà đất khá phổ biến hiện nay. Đây thường là nhà liền kề, đất phân lô chung sổ. Mặc dù có ưu điểm nhưng nhà chung sổ vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn nếu không nắm rõ tính pháp lý, kinh nghiệm mua nhà sổ chung. Đã có rất nhiều trường hợp người mua đất bị dính quy hoạch, thu hồi và rơi vào tình trạng trắng tay.

Mua nhà sổ chung là gì?

Trước khi tìm hiểu về kinh nghiệm mua bán nhà sổ chung thì cần phải nắm được khái niệm, quy định pháp luật về sổ chung là gì.

Nhà sổ chung là tên được gọi cho những trường hợp nhà, các tài sản gắn liền với đất nằm trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Sổ chung do cơ quan nhà nước thẩm quyền cấp, công nhận quyền sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà giữa họ không có bất kỳ quan hệ vợ/chồng/con.

Nhà sổ chung là nhà có nhiều người đứng tên trên sổ

2 trường hợp mua – bán nhà sổ chung thường gặp đó là:

  • Nhà đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục tách riêng ra 1 cuốn sổ riêng.
  • Nhà không đủ điều kiện tách thửa để thành sổ riêng biệt. Chính vì thế, có rất nhiều trường hợp người bán có diện tích đất, nhà rộng nhưng không thể tách thửa do dính quy hoạch. Người mua nhà trong trường hợp này sẽ không được cấp sổ hồng riêng mà là sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác. Thậm chí, có thể là “giấy tờ tay”.

Vì sao mua nhà sổ chung ngày càng phổ biến?

Mặc dù không sở hữu sổ riêng biệt và tiềm ẩn nhiều rủi ro (sẽ được nói đến ở phần 3 bài viết) nhưng nhiều người chọn mua nhà sổ chung. Lý do là gì?

Tâm lý của người Việt Nam từ bao đời nay đó là an cư rồi mới lập nghiệp. Vì thế, việc sở hữu một ngôi nhà luôn là mục tiêu phấn đấu của nhiều người. Nhất là với những người tỉnh lẻ lên thành phố làm việc.

Tuy nhiên, tại các thành phố nơi dân cư đông đúc, không dễ dàng gì để mua được một ngôi nhà sổ riêng ưng ý. Trong khi đó, giá nhà đất ngày một tăng, nếu chần chừ thì sẽ mất rất lâu mới có thể mua được nhà.

Việc mua nhà sổ chung trở nên phổ biến là do hình thức mua nhà sổ chung có được những ưu điểm dưới đây:

  • Nhà sổ chung có giá chỉ bằng 1/2 với giá nhà đất thông thường, phù hợp người có thu nhập thấp;
  • Vẫn được nhà nước công nhận quyền sở hữu và có thể bán lại, chuyển nhượng, sang tên bình thường;
  • So với mua nhà giấy tay, nhà sổ chung được đánh giá an toàn hơn nhiều.

Như vậy, có thể thấy lợi thế lớn nhất của hình thức mua nhà sổ chung đó chính là giải quyết được bài toán kinh tế cho người dân muốn có nhà ở tại thành phố. Đây cũng là lý do dù nhà sổ chung chứa nhiều rủi ro nhưng vẫn ngày càng phổ biến và được nhiều người lựa chọn.

Rủi ro thường gặp khi mua nhà sổ chung

Nói đến những ưu điểm nhà sổ chung đang có thì không thể không nói đến những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi chọn nhà đất sổ chung. Cần phải nắm thật kỹ các rủi ro dưới đây để cân nhắc có nên mua nhà sổ chung hay không.

Không được tách sổ

Đây là rủi ro đầu tiên người mua có thể gặp phải. Như đã nói ở phần 1, hình thức mua nhà sổ chung được chia làm 2 trường hợp và sẽ có trường hợp không đủ điều kiện để tách sổ. Đó có thể là do diện tích đất, nhà ở quá nhỏ, không đảm bảo diện tích tách thửa nên sẽ không được tách sổ riêng.

Cũng có nhiều trường hợp, việc tách sổ riêng gặp rất nhiều khó khăn, mất thời gian dài chờ đợi và gây ảnh hưởng đến nguồn vốn chủ đầu tư.

kinh nghiệm mua nhà sổ chung 2
Mua nhà sổ chung ẩn chứa rất nhiều rủi ro

Khó chuyển nhượng, khó thể chấp

Đây có lẽ là điều lo lắng của nhiều người mua nhà sổ chung. Khi đầu tư vào nhà đất, cần tính toán đến trường hợp cần chuyển nhượng lại khi không có nhu cầu ở, chuyển đến một nơi ở mới chất lượng hơn… Lúc này, mọi chủ sở hữu nhà đất đều muốn có thể bán lại, chuyển nhượng lại với giá hời, có lãi.

Tuy nhiên, với nhà sổ chung thì chưa bàn đến chuyện có lời khi chuyển nhượng lại khi việc chuyển nhượng, thế chấp rất khó. Bởi, nhà sổ chung khi chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác. Chưa hết, hồ sơ thế chấp ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn bởi ngân hàng thường yêu cầu tách sổ trước khi dùng tài sản thế chấp cho vay.

Không đảm bảo tính pháp lý

Mặc dù được công nhận là loại sổ hồng có giá trị nhưng mua nhà sổ chung đồng nghĩa với việc bạn không thể ký kết hợp đồng mua bán công chứng theo quy định pháp luật nếu không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện quá trình chuyển nhượng cho người khác.

Dễ xảy ra tranh chấp

Việc có nhiều chủ sở hữu trong một sổ hồng rất dễ dẫn đến tình trạng xảy ra tranh chấp. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp tranh chấp trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi. Ngay từ ban đầu nếu không có sự thỏa thuận, thống nhất xác đáng, hợp tình hợp lý giữa các bên thì việc mâu thuẫn, tranh chấp sẽ xảy ra một sớm một chiều.

Người mua nhà sổ chung cũng nên lưu ý Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP về các tranh chấp liên quan đến mua nhà sổ chung thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất.

Khó vay ngân hàng

Trên lý thuyết, sổ chung vẫn được phép vay ngân hàng nhưng trên thực tế, rất ít và dường như không có ngân hàng nào cho người có sổ chung vay tiền cả.

Bởi vì khi thế chấp sổ thì đòi hỏi người vay phải có được chữ ký chấp thuận của những người cùng đứng tên trên sổ. Nhưng đa số trường hợp người đứng tên là những người không liên quan, họ hàng, thân thích với người vay, không đảm bảo tính pháp lý ràng buộc giữa các đồng sở hữu nên rất khó để ngân hàng chấp thuận.

Dễ bị lừa đảo

Nếu bạn là người mua không có kinh nghiệm thì rất dễ bị các đối tượng lừa đảo đưa vào tròng. Thủ đoạn lừa đảo được áp dụng đó là, đối tượng lừa đảo sẽ mua đất (có sổ đỏ), chia nhỏ sau đó xây dựng thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ, có sổ hồng.

Người mua vì ham rẻ nên đã không chần chừ xuống tiền cọc, cho đến khi đến tận nơi mới biết là đang mua nhà trên đất sổ chung. Lúc này nếu đổi ý thì sẽ mất trắng tiền cọc còn nếu tiếp tục mua thì không thể tránh khỏi những rủi ro kể trên.

Nhà nhanh xuống cấp

Đa số các công trình nhà liền kề sổ chung thường có chất lượng thi công không đảm bảo. Vì thế, nhà ở nhanh xuống cấp trong thời gian ngắn sử dụng. Khi có nhu cầu bán ra, rất khó để tìm được khách hàng.

Hầu hết những chủ nhà sổ chung đều được xây tiết kiệm, vật liệu giá rẻ, thậm chí là không làm móng, cột và xây bằng gạch. Nếu không xem xét kỹ thì rất khó để phát hiện ra kết cấu xây dựng thiếu đảm bảo của nhà sổ chung.

Có nên mua nhà sổ chung hay không?

Sau khi tham khảo những ưu điểm, rủi ro từ việc mua nhà sổ chung thì có thể đưa ra khẳng định một cách chắc chắn và đảm bảo nhất đó là: Nếu mua nhà sổ chung, tốt nhất hãy yêu cầu người bán làm thủ tục tách sổ riêng sau đó mới xác lập giao dịch. Trường hợp mua nhà không thể tách sổ và người mua sẵn sàng chấp nhận chung sổ thì hãy đảm bảo có văn bản đồng ý của các chủ sở hữu còn lại về việc cho phép giao dịch chuyển nhượng. Ngoài ra, cần phải nắm được các kinh nghiệm “xương máu” khi mua nhà sổ chung mà bài viết sẽ chia sẻ ngay sau đây.

Kinh nghiệm mua nhà sổ chung nhất định phải biết

Nếu sau khi cân nhắc kỹ lưỡng về việc có nên mua nhà sổ chung hay không và đã đưa ra được câu trả lời là có thì lúc này hãy tự mình trang bị những kiến thức hữu ích để giảm thiểu tối đa những rủi ro có thể gặp phải.

Đây cũng là kinh nghiệm “xương máu” khi mua nhà sổ chung mà người mua nhất định phải biết.

Cần nắm kinh nghiệm mua nhà sổ chung để tránh được rủi ro tối đa

Cách giảm rủi ro trong việc xác lập quyền sở hữu nhà

Để có thể dễ dàng chuyển nhượng, sang tên khi không có nhu cầu sử dụng nhà đất sổ chung, bạn cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Trường hợp không có sự đồng ý thì bạn sẽ gặp phải những rắc rối không hề nhỏ phải kể đến như không ký kết được hợp đồng làm công chứng, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng không có giá trị pháp lý. Vì thế, hãy lưu ý những điều dưới đây:

  • Nên dành thời gian tìm hiểu thật kỹ về khu đất, nhà ở định mua để xác định nơi đó có thuộc quy hoạch chính quyền địa phương, có bị thế chấp hay không. Một cách tốt nhất để xác định tình trạng đất đó là bạn có thể đến phòng địa chính của xã, huyện tìm hiểu (đây cũng là kinh nghiệm khi mua nhà nói chung).
  • Cần ghi rõ nhà diện tích bao nhiêu, hiện trạng thế nào, tứ diện liền kề giáp ở đâu cho văn phòng thừa pháp lại gần nhất để lập vi bằng
  • Trường hợp không thể tách sổ, bạn có quyền được yêu cầu chuyển nhượng một phần đất để cùng đứng tên chung trên sổ và yêu cầu văn phòng thừa phát lại lập vi bằng các nội dung đã thỏa thuận giữa các bên
  • Không nên mua những loại đất liền kề, đất nền, đất phân loại chung sổ bởi nếu dính quy hoạch thì sẽ bị thu hồi và bạn sẽ rơi vào tình trạng trắng tay
  • Cũng như kinh nghiệm mua nhà liền kề, khi mua nhà sổ chung cần yêu cầu kiểm tra xem giấy phép xây dựng của dự án nhà liền kề có đúng hay không để đánh giá năng lực chủ đầu tư.
  • Tham khảo sự tư vấn từ các chuyên gia nhà đất, bạn bè người thân đã mua trước đó về việc có được cấp sổ với nhà hoàn thiện hay không
  • Kiểm tra diện tích nhà bạn mua được thể hiện như thế nào trong sổ chung

Những lưu ý này sẽ giúp người mua tránh mua phải nhà đất sổ chung cùng những rủi ro về quyền sở hữu, các giao dịch sau khi mua.

Nắm rõ thủ tục, hợp đồng mua bán nhà sổ chung

Không chỉ nắm những lưu ý quan trọng để hạn chế rủi ro khi mua nhà sổ chung mà bạn cũng cần tham khảo về thủ tục, hồ sơ, hợp đồng giao dịch để không rơi vào thế bị động hay bị các chủ sở hữu khác lèo lái.

Vậy, thủ tục, hợp đồng giao dịch mua bán nhà sổ chung cần có những gì?

Với nhà sổ hồng, sổ đỏ chung là trường hợp tài sản chung hợp nhất của tất cả các đồng sở hữu. Vì thế, mọi chủ sở hữu đều có quyền, nghĩa vị ngang nhau với các tài sản thuộc quyền sở hữu chung.

Điều kiện chuyển nhượng, mua bán nhà sổ chung

Theo quy định pháp luật, việc định đoạt tài sản thuộc tài sản chung cần tuân thủ một số nguyên tắc nhất định như sau:

  • Thứ nhất, việc định đoạt tài sản chung cần phải có sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trường hợp chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu còn lại có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định pháp luật
  • Thứ hai, trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu chung, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua. Khi các chủ sở hữu chung không mua thì nhà đất mới đến lượt bán cho người khác.

Cụ thể, chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 30 ngày. Khi không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác.

Thủ tục chuyển nhượng nhà đất sổ chung

Trường hợp có sự đồng ý các đồng sở hữu cho phép chuyển nhượng thì các thủ tục sẽ được thực hiện như sau:

Xác lập hợp đồng chuyển nhượng: Đây là việc đầu tiên cần làm trong giao dịch. Lập hợp đồng mua bán nhà đất cần phải được lập bằng văn bản, tại văn phòng công chứng nhằm đảm bảo tính hợp pháp. Quan trọng nhất đó là trong hợp đồng cần phải có chữ lý bên mua, bên bán và tất cả đồng sở hữu

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Sau khi lựa chọn mua nhà sổ chung thì việc tiếp theo đó là nộp lệ phí. Bên mua cần phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ, bên bán nộp 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ kê khai cần chuẩn bị:

  • 01 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký
  • 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký
  • Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng
  • 01 bản sao có chứng thực giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
  • 01 bản sao có chứng thực CMND + sổ hộ khẩu của cả bên mua và bán

Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi có thông báo nộp thuế, các bên mua bán cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật. Theo đó, thủ tục kê khai hồ sơ sang tên gồm có:

  • Đơn đề nghị đăng ký biến động do bên bán ký (bên mua có thể ký thay trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc thực hiện thủ tục hành chính)
  • 01 bản hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
  • Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
  • Bản sao CMND, sổ hộ khẩu bên nhận chuyển nhượng
  • Văn bản đồng ý của các chủ sở hữu chung còn lại
  • Các khoản lệ phí gồm lệ phí địa chính (15.000đ), lệ phí thẩm định tính bằng 0,15% giá trị.

Sau khi thực hiện các thủ tục trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và làm thủ tục cấp sổ mới theo giấy hẹn.

Cẩn trọng trong mọi khâu mua bán, chuyển nhượng nhà sổ chung

Khi mua nhà sổ chung, người mua cần hết sức cẩn trọng trong mọi khâu từ giao kết hợp đồng, kiểm tra tài sản, thủ tục giao dịch… để hạn chế tối đa những rủi ro không đáng có.

  • Khâu giao kết hợp đồng: Người mua cần chú ý xác định người bán có thực sự đủ điều kiện trong việc nhận đầy đủ các chấp thuận cần thiết hay chưa. Bởi trên thực tế, người chuyển nhượng luôn muốn quá trình này diễn ra nhanh chóng, thuận tiện nên sẽ bỏ qua quy định pháp luật. Lúc này, người mua sẽ nhận phải những rủi ro khi trở thành bên bị kiện, phải đối mặt những tranh chấp không đáng có.
  • Khâu kiểm tra tài sản: Cần kiểm tra khâu kiểm tra tài sản có được chuyển nhượng hay không, kiểm tra thế chấp ở đâu, có thuộc diện quy hoạch hay không. Rất nhiều trường hợp người mua bỏ qua khâu này bởi hạn chế kiến thức pháp luật. Ngoài ra, cần kiểm tra các thông số như diện tích, thông tin các đồng sở hữu.
  • Khi hoàn tất các thủ tục giao dịch: Các bên cần đến Văn phòng thừa phát lại gần nhất để lập vi bằng về việc giao nhận tiền, bàn giao nhà và ghi rõ các thông số thực tế. Bởi nhà sổ chung không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở văn phòng công chứng mà được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại. Vi bằng ở đây là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận các sự kiện, hành vi và được dùng làm chứng cứ trong xét xử.
  • Quá trình sở hữu tài sản: Nếu có nhu cầu chuyển nhượng cho bên khác, chủ sở hữu cần chú ý đến việc phải đáp ứng các điều kiện thông báo, ưu tiên. Đây được xem là việc khó khăn, nhất là khi các đồng chủ sở hữu không cùng ở trên một địa bàn, địa phương.

Trên đây là toàn bộ kinh nghiệm mua nhà sổ chung mà bạn cần nắm. Việc sở hữu mức giá vừa phải, phù hợp tài chính của những người có mức thu nhập không cao đã giúp cho hình thức mua nhà sổ chung phổ biến. Tuy nhiên, những đối tượng eo hẹp về tài chính cần hết sức cẩn trọng để không rơi vào tình trạng rủi ro, mất trắng tài sản bao năm tích cóp.

Chúc bạn sẽ có được một nơi an cư ngay trong trung tâm thành phố và việc nắm kinh nghiệm mua nhà sổ chung sẽ giúp quá trình sử dụng tài sản, chuyển nhượng sau này diễn ra dễ dàng, thuận lợi nhất.

Xem thêm:

  • 10 kinh nghiệm đầu tư phòng trọ hiệu quả (người mới phải biết)
  • Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng (Phân tích & Lời khuyên)
  • Toàn tập kinh nghiệm đầu tư nhà phố hiệu quả (Chia sẻ)